買換え特例ってなに？
家を売って、新しい家に住み替えるとき。
「売却益に税金がかかるのでは…？」と不安になる場面は多いものです。
長く住んだ家ほど値上がりしていることが多く、譲渡所得税の負担は意外と大きくなりがちです。
そんなときに役立つのが 「買換え特例」 という制度です。
これは、家や土地を売ったときに発生する税金を“いったん保留”し、
新しい家を売るときにまとめて課税するという仕組み。
住み替えの年の税負担を軽くできるため、
資金計画を立てるうえで大きな助けになる制度です。
ここでは、この買換え特例のしくみや条件を
Q&Aでやさしく整理していきます🏠✨
Q1. 買換え特例ってそもそも何ですか？
A. 売却益にかかる税金を「将来に先送り」できる制度です。
通常、家や土地を売って利益が出ると、譲渡所得税がかかります。
しかし買換え特例を使うと、その年は課税されず、
新しく買った家を将来売るときに税金をまとめて払う しくみになります。
例：
1,000万円で買った家を5,000万円で売却 → 利益4,000万円
本来ならこの4,000万円に課税されるところ、
買換え特例を使えば課税がゼロ。
将来、新居を売るときに精算されます。
住み替えを前提にした売却時に非常に役立つ制度です。
Q2. どんなケースで使えるの？（居住用）
A. 自分の住んでいた家や敷地を売り、新しい家へ住み替える場合です。
居住用の買換え特例には、主に次の条件があります。
・売却する家や土地を 10年以上所有
・売却代金が 1億円以下
・売却の前年〜翌年までの3年以内に買い換え
・売却相手が親族など「特別関係者」でない
・令和7年12月31日までの売却が対象
さらに、新居を取得したあとは
一定期間内に実際に住む必要があります。
「住み替えを前提とした売却」のときに利用される制度です。
Q3. 事業用の場合も使えるの？
A. はい、個人事業で使っていた土地・建物にも特例があります。
個人事業で使っていた土地や建物を売り、
別の事業用資産に買い替える場合にも特例があります。
・売却資産を 10年以上保有
・売却した地域と同じ地域内で買換資産を取得
・取得後 1年以内に事業利用を開始
・売却または取得後 3ヶ月以内に届出書を提出
特徴として、
譲渡益の全額ではなく「20％部分のみ課税する」方式
が採用されます。
Q4. 3,000万円特別控除とは併用できますか？
A. 居住用については併用できません。
居住用の買換え特例は、
自宅売却時の「3,000万円特別控除」と 併用できません。
どちらが有利かはケースによって違います。
・利益が大きい → 買換え特例が有利なことも
・利益がそこまで大きくない → 3,000万円控除が有利なことも
事業用についても、他の特例と併用不可のものがあります。
Q5. 買換え特例を使うときの注意点は？
A. “税金が消えるわけではない”ことです。
最大のポイントは、
特例は 税金がなくなる制度ではなく「先送り」制度
だということです。
買い替えた資産を将来売ったときには、
先送りしていた利益もまとめて課税されます。
そのため、
・将来どのタイミングで売る予定か
・どのくらいの利益が出そうか
・ライフプランの見通し
こうした点をふまえて使うことが大切です。
まとめ
買換え特例は、住み替えや事業用資産の入れ替えを
スムーズに進めるための便利な制度です。
売却時の税負担を大幅に抑える効果がある一方、
将来売却時には課税が発生する仕組みなので、
長期的な視点での判断が欠かせません。
これから住み替えを考えている方は、
所有期間や売却時期を確認しながら、
どの制度が最適か一度整理してみてくださいね🏠✨