マイホームを売ったら税金はかかる？
マイホームを売るタイミングは、引っ越し、相続、住み替えなど人生の節目と重なることが多いですよね。
いざ売却となると「税金ってどれくらいかかるの？」「高く売れたら税金が重くなるのでは…？」と不安がよぎる方も少なくありません。
実は、マイホーム（居住用財産）を売るときには、税金が“ゼロ”になる可能性もある特別な制度が用意されています。
その代表が 「3,000万円特別控除」。条件を満たせば、利益（譲渡所得）から最大3,000万円を差し引けるという強力な仕組みです。
この記事では、マイホーム売却にかかる税金の基本と、この特例のポイントをやさしく整理します。
売却を検討している方も、将来に備えて知っておきたい方も、ここで一度すっきりしておきましょう🏡✨
Q1. マイホームを売ると税金はどう計算されるの？
A. 利益（譲渡所得）が出た場合にだけ課税されます
不動産を売却したときの税金は 「売れた金額 −（買った金額＋経費）」 で計算されます。
これがプラスになった場合に課税され、税率は所有期間で「短期」と「長期」に分かれます。
・所有5年以下：短期（約39%）
・所有5年超：長期（約20%）
ただしマイホームの場合は、特例を使うことで課税されないケースがとても多くあります。
Q2. 3,000万円特別控除って何ですか？
A. 譲渡益から最大3,000万円を差し引ける制度です
資料 にあるとおり、自宅を売って利益が出た場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。
利益が3,000万円以内なら所得税も住民税もゼロになるイメージです。
この特例は所有期間に関係なく使えるのが特徴。
引っ越し後の旧自宅でも、転居後3年目の年末までに売却すれば適用されます。
Q3. 特例を使うための主な条件は？
A. 「居住用であること」と「期限内の売却」が大切です
主な条件は次の2つです。
-
居住用だったこと
実際に生活していたことが必要。住民票だけ移した物件は不可。 -
転居後3年目の年末までに売ること
例：令和4年に引っ越した家 → 令和7年12月31日までに売却。
さらに、親子や夫婦など 特別な関係者への売却では利用できない点にも注意が必要です。
Q4. 特例を使うには確定申告が必要ですか？
A. 必ず必要です（税金が0円でも申告します）
3,000万円控除は 確定申告が必須の制度です。
税金がゼロになるケースでも、申告しなければ特例は適用されません。
必要書類の例
・売買契約書
・登記事項証明書
・住民票または戸籍附票（転居している場合）
・仲介手数料などの領収書
資料でも詳しく解説されています 。
Q5. 特例と他の制度は併用できますか？
A. 多くは併用不可ですが、10年超所有の「軽減税率」は併用OK
注意したいポイントは次の通りです。
・買換え特例や5,000万円控除とは併用不可
・過去2年以内に同じ特例を使っていると再利用不可
・10年以上所有していた場合の「軽減税率の特例」は併用可能（税率14.21%）
制度は似ていますが、適用できる組み合わせが限られるため、売却前に確認しておくと安心です。
まとめ
マイホーム売却時には税金がかかる場合がありますが、3,000万円特別控除のおかげで多くのケースで税負担を抑えられます。大切なのは「居住用だったか」「期限内に売るか」「申告するか」の3点です。
売却を検討している方は、まずご自宅が特例の対象になるか早めに確認しておくと安心です🏡✨
将来の住み替えや相続のためにも、税制のポイントを押さえておきましょう。