不動産所得ってなに？
賃貸アパートや駐車場を持っていると、「不動産所得ってどう計算するの？」という疑問が必ず出てきます。
家賃が入ってくるのは嬉しいものの、税金の仕組みを知らないままでは、気づかないうちに損をしてしまうこともあります。
じつは不動産所得は、家賃収入から経費を引いて計算する仕組みで、節税に役立つ“減価償却”という特別なルールもあります。
さらに「事業的規模」かどうかで使える控除額も大きく変わるため、知っておくと将来の資産計画がぐっとラクになります。
この記事では、不動産所得の基本から、経営規模による税制の違いまで、やさしく整理していきます📚
Q1. 不動産所得ってどんな収入のこと？
A. 家や土地を貸して得る収入のことです
不動産所得とは、建物・土地・地上権などを貸すことで得られる収入のことです。
家賃のほか、共益費・礼金・更新料なども収入に含まれます。
一方で、物件を売った利益は「譲渡所得」、下宿の食事提供やコインパーキングなどサービスが主体の事業は「事業所得・雑所得」に分類されます。
用途やサービスの有無で税務区分が変わる点は、申告ミスを防ぐ大切なポイントです。
Q2. 不動産所得はどう計算されるの？
A. 収入から「必要経費」を差し引いて計算します
計算式はとてもシンプルで、
不動産所得 = 収入 － 必要経費
必要経費には、固定資産税、保険料、管理費、仲介手数料、広告費、修繕費、そして節税効果が高い「減価償却費」などが含まれます。
注意点として、ローン返済の“元本部分”は経費にならないため、帳簿上は黒字でも手元の現金は減るという現象が起こりやすくなります。
この“収支とお金の動きのズレ”を理解しておくと、資金管理が安心になります。
Q3. 減価償却ってなに？節税になるの？
A. 現金の支出なしで経費にできる“強力な味方”です
建物は年数とともに価値が減るため、その分を毎年経費にできる仕組みが減価償却です。
現金が出ていないのに経費計上できるため、
キャッシュはプラスでも所得は赤字（＝健全な赤字）にできる
という大きなメリットがあります。
節税を考えるなら、
・建物比率が高い物件を選ぶ
・事業開始時期を年度初めに合わせる
といった工夫で償却額を増やすこともできます。
Q4. 「事業的規模」ってなに？5棟10室の意味は？
A. 大きな規模で賃貸していると認められる目安のことです
不動産賃貸が“事業として”行われているかどうかは、「事業的規模」で判断されます。
その目安として有名なのが 5棟10室基準。
・戸建なら5棟以上
・アパートなどの貸室なら10室以上
これを満たすと、
・青色申告控除が最大65万円
・損失の繰越控除が可能
・家族への給与を経費計上できる
など、税制上のメリットが一気に増えます。
ただし、個人事業税の課税対象になる点は押さえておきたいところです。
Q5. 不動産所得があると確定申告は必要？
A. 20万円を超えると必要。赤字でも申告すると得になります
給与所得者の場合、不動産所得が年間20万円を超えると確定申告が必要です。
また、赤字の場合は「損益通算」ができ、給与から天引きされている所得税が戻ってくるため、申告したほうがお得になります。
20万円以下で所得税の申告をしない場合でも、住民税の申告は必要なので注意しましょう。
📝 まとめ
不動産所得は「家賃収入－経費」で計算され、減価償却や修繕費の扱いによって節税の幅が大きく変わります。
さらに規模が大きくなると、青色申告の特典や控除も増え、税務戦略の選択肢が広がります。
賃貸経営を続けるなら、まずは自分の所得区分や経費の考え方を整理し、毎年の申告を味方につけながら、安心して資産形成につなげていきましょう🏡✨