不動産を売ると、お金が入ってきて嬉しい反面、「税金ってどれくらいかかるの？」という心配がよく出てきます。
じつは、不動産の売却でかかる税金は “儲け（利益）” に対して課税されるしくみ になっています。

この“儲け”のことを「譲渡所得」と呼び、給与などとは別に計算する“分離課税”という扱いになります。

取得費って何？ 減価償却って必要？ 特別控除って使えるの？
そんな疑問を、今回ぎゅっと整理して分かりやすく解説します📘✨
これから売却を考えている方に、ぜひ知っておいてほしい内容です。

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Q1. 不動産を売ると何に税金がかかるの？

A. 売却して得た利益＝「譲渡所得」に税金がかかります。

不動産を売却した際に税金の対象となるのは、売却価格そのものではなく “利益（譲渡所得）” です。

📌 基本の計算式
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用） − 特別控除

給与などとは分けて申告する「分離課税」で、確定申告が必要になります。
売却額が大きくても、利益が小さければ税額も小さくなる仕組みです。

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Q2. 取得費ってどんなお金？

A. 購入したときにかかった費用の合計です（建物は減価償却で調整）。

取得費とは、買ったときに実際に支払ったお金の合計です。

・土地代金
・建物の建築費または購入費
・仲介手数料
・契約書の印紙代
・登録免許税、不動産取得税
・増改築の費用

などが含まれます。

🏠 建物の場合は、年数が経つと価値が下がるため、「減価償却費相当額」を差し引く決まりがあります。
土地は価値が減らないため減価償却なしです。

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Q3. 譲渡費用って何が入るの？

A. 売るために直接かかった費用のことです。

譲渡費用に含まれる主なものはこちら👇

・不動産会社の仲介手数料
・売買契約書の印紙代
・測量費（確定測量など）
・借地人や入居者への立退料
・建物を壊すための解体費用

👉 これらは 売却に必要だった費用 として、利益から差し引くことができます。
一方で、固定資産税や修繕費など「維持費」は譲渡費用になりません。

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Q4. 減価償却って何？

A. 建物が時間とともに価値を失う分を計算する仕組みです。

建物は年数とともに価値が下がっていくため、
取得費を計算するときに、その“価値が下がった分（減価償却費）”を差し引くことになります。

つまり、建物の取得費は
購入金額 ー 減価償却費相当額
で求めるイメージです。

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Q5. 結局、税率はどう決まるの？

A. 所有期間で大きく変わります（5年超＝長期／5年以下＝短期）。

所有期間は “売った年の1月1日時点”で5年を超えているかどうか が判断基準になります。

📌 短期（5年以下）
・所得税 30% ＋ 住民税 9% ≒ 39.63%

📌 長期（5年超）
・所得税 15% ＋ 住民税 5% ≒ 20.315%

長く持っていた方が税率が低くなり、売却時の負担も軽くなります。

さらに、マイホームの場合は 3,000万円の特別控除 などの優遇も利用できます。

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まとめ ✨

不動産売却でかかる税金は、
売却価格ではなく“利益”に対して課税されるしくみ です。

「取得費」「譲渡費用」「減価償却」を丁寧に計算することで、
実際の課税額が大きく変わるケースもあります。

これから売却を検討している方は、
一度ご自身の取得費や譲渡費用を把握しつつ、
使える特例がないかチェックしてみてくださいね🏡✨