土地の一部だけ他人名義だった！
「ここはずっと自分の土地だと思って使ってきたのに…」
測量や売却準備、相続の整理を進める中で、敷地の一部だけが他人名義になっていることが判明し、驚かれる方は少なくありません。
特に、古くから使われている土地ほど、
登記や境界があいまいなまま引き継がれてきたケースも多く、
気づかないまま何十年も利用していた…ということも珍しくないのです。
今回は、
**「土地の一部だけ他人名義だった場合、どう考えて、どう対応すればいいのか」**を
一般の方向けに、できるだけやさしく解説します 😊
慌てる前に、全体像を一緒に整理していきましょう。
Q1. なぜ土地の一部だけが他人名義になるの？
A. 昔の登記や相続のズレが原因のことが多いです
土地の一部が他人名義になっている背景には、次のような理由があります。
🔹 古い測量や登記の誤りで、境界がずれたまま分筆されていた
🔹 相続登記が一部だけ漏れていた
🔹 農地改革や区画整理など、過去の制度の影響
🔹 名義貸しや売買時の認識違い
特に、戦後〜昭和期に取得された土地では、
「実際の利用状況」と「登記内容」が一致していないケースも珍しくありません。
Q2. 他人名義と分かったら、まず何をすればいい？
A. 事実確認と資料集めから始めます
最初にやるべきことは、次のような確認です。
🔹 法務局で登記簿を取得し、地番・名義人を確認する
🔹 境界が不明確な場合は、測量や図面を確認する
🔹 自分（または先代）がいつから使ってきたか整理する
🔹 写真・固定資産税資料・近隣の証言などを集める
大切なのは、
**「誰が実際に、長年その土地を使ってきたのか」**という事実です。
登記名義だけですべてが決まるわけではありません。
Q3. 話し合いで解決できることはありますか？
A. 相手が協力的なら、名義変更で解決できる場合もあります
登記上の名義人（またはその相続人）と話し合いができる場合、
次のような方法で名義を整理できる可能性があります。
🔹 贈与として所有権を移す
🔹 売買として所有権を移す
🔹 「真正な登記名義の回復」として訂正する
裁判を避けられるため、
🔹 時間
🔹 費用
🔹 精神的な負担
を比較的抑えやすいのがメリットです。
ただし、相手の協力が前提になる点には注意が必要です。
Q4. 話し合いができない場合はどうなる？
A. 裁判で所有権をはっきりさせる方法があります
話し合いが難しい場合は、裁判による解決を検討します。
🔹 所有権確認訴訟
🔹 所有権移転登記手続請求訴訟
裁判では、
🔹 自分が真の所有者であること
🔹 長年、その土地を占有・利用してきた事実
を証拠に基づいて主張します。
判決が出れば、相手の協力がなくても名義変更が可能になります。
Q5. 長年使っていれば、自分の土地になることもある？
A. 条件を満たせば「時効取得」が成立する可能性があります
民法には、取得時効という制度があります。
🔹 原則：20年以上、平穏・公然に占有している場合
🔹 善意・無過失の場合：10年以上で成立する場合も
例えば、
🔹 家庭菜園として使っていた
🔹 駐車場として利用していた
🔹 建物の敷地として長年管理していた
といったケースでは、
時効取得が成立している可能性もあります。
ただし、証拠の整理が非常に重要なため、
専門家に相談しながら進めるのが現実的です。
まとめ
土地の一部が他人名義だったとしても、
すぐに諦める必要はありません。
🔹 原因を整理する
🔹 利用実態を確認する
🔹 話し合い・裁判・時効取得という選択肢を知る
この順番で冷静に対応すれば、
解決への道筋はきちんと見えてきます。
「もしかして…？」と感じたら、
🔹 司法書士
🔹 弁護士
🔹 土地家屋調査士
などの専門家に、早めに相談することが大切です。
大切な土地を守るため、正しい知識を味方につけていきましょう 🌱