「昔から使っているから大丈夫」とは限らない、中古住宅の落とし穴

「この部屋は、30年くらい前に増築したんですよ」

中古住宅を見学していると、そんな説明を受けることがあります。

子ども部屋を増やしたり、キッチンを広げたり、車庫を部屋に改装したり。

長年問題なく使われてきた建物なら、これからも安心して使えそうですよね。

でも、ここで知っておきたいことがあります。

👉 「今まで使えていたこと」と「法律上問題がないこと」は、必ずしも同じではありません。

特に2025年4月の建築基準法改正によって、今後の大規模リフォームでは、これまで以上に建物の状態や過去の工事履歴が重要になっています。

今回は、昔の増築が現在どのように扱われるのか、中古住宅を購入する前に確認したいポイントを解説します。

Q1. 昔の増築は、今の建築基準法に合っていなくても使える？

A. 建築当時に適法だった増築なら、現在の基準に合わなくても、そのまま使用できる場合があります。

建築基準法は、時代とともに改正されています。

そのため、昔は認められていた建物でも、現在の基準に合わなくなっていることがあります。

これを「既存不適格建築物」といいます。

例えば、

・建築当時は適法だった
・その後、法律や基準が変更された
・現在の基準には一部適合していない

このような場合です。

既存不適格だからといって、直ちに違法建築になるわけではありません。

ただし、建物の安全性に問題がある場合や、将来増改築を行う場合には、補強や改修が必要になることがあります。

👉 大切なのは「いつ建てたか」だけでなく、「当時の法律に適合していたか」です。

Q2. 昔、許可を取らずに増築した部分はどうなる？

A. 必要な建築確認を受けずに増築していた場合、違反建築物に該当する可能性があります。

昔の住宅では、次のような増築が見られます。

・庭に部屋を増築した
・ベランダを囲って室内にした
・車庫を居室に変更した
・建物の一部を広げた

これらの工事でも、当時の法律や工事内容によっては建築確認が必要でした。

また、確認申請が不要な工事であっても、建ぺい率・容積率・構造・防火などの基準を守る必要があります。

⚠ 注意したいのは、「昔の工事だから違反にならない」という考え方です。

建築当時から法律に違反していた場合、年月が経過しただけで自動的に合法になるわけではありません。

一方、確認済証や検査済証が見つからないという理由だけで、直ちに違反建築と決まるわけでもありません。

👉 当時の建築確認記録や図面、現況を照合することが重要です。

Q3. 増築した部分が登記されていなくても大丈夫？

A. 使い続けられる場合はありますが、売買や住宅ローンで問題になることがあります。

建物を増築して床面積などの登記事項が変わった場合、原則として変更から1か月以内に「建物表題部変更登記」を申請する必要があります。

ところが、古い住宅では増築部分が登記に反映されていないケースがあります。

例えば、

📄 登記上の床面積：90㎡
🏠 実際の床面積：115㎡

この場合、25㎡の差がなぜ生じているのか確認が必要です。

未登記の増築が原因なら、次のような影響が考えられます。

・住宅ローンの審査に影響する
・売却前に変更登記を求められる
・建物の現況確認に時間がかかる
・将来の増改築計画に影響する

なお、固定資産税が増築部分にも課税されていても、登記が完了しているとは限りません。

👉 「税金を払っているから登記も大丈夫」とは考えないようにしましょう。

Q4. 2025年の法改正で、昔の増築は使えなくなる？

A. 法改正によって、昔の増築部分が一律に使用禁止になるわけではありません。

ただし、今後リフォームする際には注意が必要です。

2025年4月から、木造住宅の建築確認制度が見直されました。

特に木造2階建て住宅などでは、一定の大規模な修繕・模様替えを行う際に建築確認が必要になります。

例えば、

・柱を広範囲に取り替える
・主要な壁を大きく改修する
・屋根の主要構造部分を大幅に改修する

といった工事です。

一方、一般的な壁紙の張り替えや設備交換などは、通常これだけを理由に建築確認が必要になるものではありません。

⚠ 過去の増築が違法だった場合、今後の工事に先立って是正が必要になることもあります。

また、既存不適格建築物でも、増改築の規模や方法によっては、現在の基準への適合や安全性の確認が求められます。

👉 「今は住める家」と「自由にリフォームできる家」は、別の話なのです。

Q5. 昔の増築がある中古住宅は、買わない方がいい？

A. 増築があるという理由だけで、購入を避ける必要はありません。

大切なのは、増築の内容とリスクを把握することです。

購入前には、次の5つを確認しておきましょう。

🔍 ① 建築確認の記録

新築時や増築時の確認済証・検査済証、建築確認台帳の記録などを確認します。

📐 ② 登記と実際の床面積

建物の登記事項証明書と現況を比較し、未登記部分がないか確認します。

🏗 ③ 増築部分の構造

基礎・柱・梁・屋根などが適切に施工されているか、必要に応じて建築士に調査を依頼します。

🏦 ④ 住宅ローンへの影響

未登記部分や法令違反がある場合、金融機関によっては融資条件が厳しくなることがあります。

🔧 ⑤ 将来のリフォーム

購入後に間取り変更や大規模改修を予定している場合は、実施できる工事の範囲を事前に確認します。

特に「増築未登記あり」「現況優先」と記載された物件では、その意味を具体的に確認することが大切です。

👉 増築があること自体よりも、「増築の内容がわからない状態」の方が注意が必要です。

🏠 昔の増築がある家のメリット・デメリット

🌿 メリット

✔ 現在の暮らしに合った広い間取りになっていることがある
✔ 増築済みのため、新たな工事費を抑えられる可能性がある
✔ 法的な問題がなく、構造も健全なら、そのまま活用できる

⚠ デメリット

✔ 増築時の図面や確認記録が残っていない場合がある
✔ 古い部分と新しい部分で耐震性能が異なることがある
✔ 未登記や法令違反が売買・融資に影響する可能性がある
✔ 将来のリフォームで追加調査や補強費用が必要になることがある

💡 こんな家なら購入を検討しやすい

🟢 増築の時期や工事内容が確認できる
🟢 建築確認など必要な手続きが行われている
🟢 登記と現況が一致している
🟢 建物の構造安全性を確認できる
🟢 将来のリフォーム計画にも大きな支障がない

反対に、増築時期が不明で図面もなく、建ぺい率・容積率の超過が疑われる場合は慎重な判断が必要です。

調査や是正に必要な費用を確認してから、購入を検討しましょう。

📝 まとめ｜昔の増築は「使えるか」だけで判断しない

昔の増築がある住宅でも、適法に建てられ、安全性が確保されていれば、引き続き活用できる場合があります。

ただし、長年使われてきたという事実だけでは、法律上の問題がないとは判断できません。

大切なのは、

✔ 建築当時の適法性
✔ 現在の建物の安全性
✔ 登記と現況の一致
✔ 将来のリフォームへの影響

この4つを確認することです。

🏠 中古住宅は「今の状態」だけでなく、「これまでどのように建てられ、変わってきたか」を知ることで、購入後の思わぬトラブルを防ぎやすくなります。

家を選ぶときは、増築された部分にも少し目を向けてみてください。

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