土地と建物で名義が違うとどうなる？
「実家の土地は親名義、建物は子ども名義のまま住んでいる」
実はこの形、とてもよく見かけます🏠
親子間なので問題なさそうに思えますが、生前整理・売却・相続のタイミングで一気に“ややこしさ”が表に出てくるケースが少なくありません。
今回は、
土地と建物の名義が違うままだと、何が起こるのか？
一般の方にも分かりやすく整理していきます。
Q1. 土地と建物の名義が違う状態って、そもそもどういうこと？
A. よくあるのは「親の土地に、子が家を建てて住んでいる」ケースです
例えば、
♦ 土地：父名義
♦ 建物：子名義
この場合、法律上は子が親の土地を無償で借りている「使用貸借」状態になっていることが多いです。
親子間では口約束で済ませていることも多く、契約書がないケースも珍しくありません。
日常生活では特に困らなくても、
「いざ整理しよう」「売ろう」「相続が発生した」瞬間に、問題が表面化しやすい状態と言えます。
Q2. 生前整理の段階では、どんな問題が起こりやすい？
A. 税金と契約の“あいまいさ”が、後から重くのしかかります
生前整理の場面では、次のような点が問題になりがちです。
♦ 使用貸借のままだと、相続時に土地評価が下がらず、相続税が高くなる可能性
♦ 地代を払っていても、金額が低すぎると贈与とみなされるリスク
♦ 名義をそろえようとして土地を贈与すると、高額な贈与税が発生するケース
♦ 口約束のままだと、誰がどこまで使えるのか不明確
「今は仲がいいから大丈夫」と思っていても、
書面がない＝第三者に説明できない状態になりやすい点は要注意です。
Q3. 売却しようとすると、なぜ難しくなるの？
A. 一般の買主は「土地と建物セット」を前提に考えるからです
土地と建物の名義が違っていても、法律上は売却できます。
ただし現実には、次のような理由でかなり売りにくくなります。
♦ 土地だけ買っても建物が邪魔で自由に使えない
♦ 建物だけ買うと、他人の土地に地代を払い続ける必要がある
♦ 権利関係が複雑で、買主が不安になる
結果として、
名義を一本化しないと一般市場では売れにくい
もしくは
専門の買取業者に限定され、価格が下がる
という流れになりがちです。
Q4. 相続が発生すると、何が一番大変？
A. 土地が「共有」になり、話が進まなくなることです
親が亡くなると、親名義の土地は相続人全員の共有財産になります。
たとえ家に住んでいる子がいても、自動的に土地を単独で取得できるわけではありません。
♦ 兄弟姉妹で意見が割れる
♦ 代償金や売却の話がまとまらない
♦ 建て替え・修繕に全員の同意が必要
♦ 小規模宅地等の特例が使えず、税負担が増える
結果として、
**「誰も悪くないのに、誰も動けない不動産」**が生まれてしまうこともあります。
Q5. トラブルを防ぐために、今できることは？
A. 名義・契約・将来像を“見える化”することが第一歩です
すぐに名義を変えなくても、次の整理は効果があります。
♦ 土地・建物の登記名義を正確に確認
♦ 使用貸借・借地契約を文書化する
♦ 将来の名義整理を見据えたシミュレーション
♦ 遺言書で「誰が土地を相続するか」を明確にする
♦ 税金面は専門家に事前相談
ポイントは、
「今は困っていない」ではなく、「将来困らない形を作る」ことです。
まとめ
土地と建物の名義が違う状態は、
✔ 住んでいる間は問題が見えにくい
✔ 生前整理・売却・相続で一気に難易度が上がる
という特徴があります。
早めに名義・契約・家族の意向を整理しておくことで、
不動産は“争点”ではなく“資産”として引き継ぐことができます。
「うちはどうだろう？」と思ったタイミングこそ、
確認と整理を始めるベストな時期です🌱