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手付解除のルールは？

2026.2.1

不動産の売買契約を結んだあと、
「やっぱり買えなくなった…」「事情が変わった…」
そんな場面、実は珍しくありません。

そのときによく出てくるのが**「手付解除」**という言葉です。
手付金を払っているから安心、と思っていても、
いつでも自由に解除できるわけではないのがこの制度の少し難しいところ。

今回は、
✔ 手付解除って何？
✔ いつまで使えるの？
✔ 買主・売主それぞれのルール
を、実務目線でやさしく整理します😊

不動産売買契約における手付解除とは

A. 手付金を使って契約を解除できる制度です。

不動産売買では、契約時に手付金を支払うのが一般的です。
この手付金は多くの場合、**「解約手付」**という性質を持ちます。

解約手付の場合👇
♦ 買主：支払った手付金を放棄すれば解除できる
♦ 売主：受け取った手付金の2倍を返すことで解除できる

これが「手付解除」と呼ばれる仕組みです。
なお、手付金の相場は売買代金の5〜10％程度が一般的で、
売主が宅建業者の場合は20％が上限と法律で決められています。

A. 原則は「相手が履行に着手するまで」です。

民法では、
👉 相手方が契約の履行に着手する前まで
が手付解除できる期限とされています。

たとえば…
♦ 売主：所有権移転登記の手続きを始めた
♦ 買主：残代金の支払い準備を具体的に進めた

こうした行為が始まると、その後は手付解除できません。

実務では、
「契約日から〇日以内まで手付解除可」
と期限を契約書で明記するケースも多いです。

A. 条件を満たせば、どちらも可能です。

♦ 買主の場合
　手付金を放棄すれば解除できます。
　追加の違約金や損害賠償は原則不要です。

♦ 売主の場合
　受け取った手付金を返すだけでなく、
　**同額を上乗せして返す（手付倍返し）**必要があります。

例：手付金100万円
👉 売主解除の場合：200万円支払う必要あり

この「倍返し」が、売主側のブレーキ役になっています。

A. 契約書とタイミングの確認が最重要です。

特に注意したい点👇
♦ 手付金の性質が「解約手付」かどうか
♦ 手付解除の期限が定められていないか
♦ 相手がすでに履行に着手していないか

また、売主が宅建業者の場合、
買主に不利な特約（解除できない等）は無効になる点も重要です。

「手付を払っている＝いつでもやめられる」
という誤解は、トラブルのもとになりがちです⚠️

手付解除は、
不動産売買における“安全弁”のような制度ですが、
✔ 期限
✔ 履行の着手
✔ 契約書の内容
この3点を外すと使えなくなります。

契約前・契約後どちらの場面でも、
「今は手付解除できる状態か？」を冷静に確認することが大切です。
迷ったときは、早めに専門家へ相談しましょう😊