知らないまま放置すると、売却や住宅ローンで困ることも！

「この家、昔リフォームで部屋を増やしたんです」

中古住宅を見学していると、そんな話を聞くことがあります。

部屋が広くなっているのは魅力的ですが、ちょっと気になることが。

👉 「増築した部分は、きちんと登記されていますか？」

実は、建物を増築したにもかかわらず、登記簿には昔の床面積が記載されたままになっている住宅があります。

普段の生活では問題を感じなくても、売却や住宅ローン、相続の際に思わぬ支障が出ることも。

今回は、増築部分が未登記だった場合の影響と、購入前に確認したいポイントをわかりやすく解説します😊

Q1. 増築した部分が未登記とは？

A. 実際の建物と登記簿の内容が一致していない状態です。

建物の登記簿には、所在地や所有者のほか、建物の種類・構造・床面積などが記録されています。

例えば、こんなケースです。

🏠 登記簿の床面積：80㎡

🏠 実際の床面積：100㎡

👉 差の20㎡が、過去に増築された部分だったというケースです。

原因としては、

・昔、部屋を増築したまま登記していない

・サンルームや縁側などを後から増設した

・建物の変更登記を忘れていた

などが考えられます。

ただし、床面積の違いがすべて未登記増築とは限りません。

登記上の床面積と建築確認上の床面積では算定方法が異なる場合もあるため、まずは原因を確認することが大切です。

Q2. 増築したら登記しなければいけない？

A. 登記内容に変更が生じた場合は、原則として1か月以内に変更登記が必要です。

不動産登記法第51条では、建物の表題部に変更が生じた場合、所有者などに変更登記の申請を義務付けています。

この手続きを「建物表題部変更登記」といいます。

📌 覚えておきたいポイント

✔ 原則として変更が生じた日から1か月以内に申請

✔ 正当な理由なく申請を怠ると、10万円以下の過料の対象になる可能性

✔ 土地家屋調査士に測量や登記手続きを依頼できる

ただし、すべてのリフォームで変更登記が必要になるわけではありません。

壁紙の張り替えや設備交換など、登記事項が変わらない工事では通常必要ありません。

👉 重要なのは「建物の登記内容が変わったかどうか」です。

Q3. 未登記のままだと、売却や住宅ローンに影響する？

A. 売却手続きが遅れたり、住宅ローンの審査に影響したりする可能性があります。

中古住宅を購入する際、金融機関は建物の登記情報や現況などを確認します。

そこで床面積が一致していないと、

⚠ 登記内容の修正を求められる

⚠ 融資審査や融資実行が遅れる

⚠ 担保評価や融資条件に影響する

といったことがあります。

また、売買契約では、誰が登記を修正するのか、その費用を誰が負担するのかが問題になる場合もあります。

ただし、未登記増築があるからといって、必ず住宅ローンが利用できないわけではありません。

金融機関の判断や建物の状況によって対応は異なります。

👉 売却する場合は、できるだけ契約前に登記状況を整理しておくことが安心につながります。

Q4. 登記していなければ固定資産税はかからない？

A. いいえ。未登記でも固定資産税の課税対象になります。

「登記されていない部分なら、税金もかからないのでは？」

そう考える方もいるかもしれません。

しかし、固定資産税は登記の有無だけで決まるものではありません。

市区町村は、実際の建物の状況を確認して課税します。

そのため、

✔ 未登記でも増築部分が課税対象になる

✔ 増築によって税額が増える場合がある

✔ 課税に反映されていなければ、後から過去分を課税される可能性がある

という点に注意が必要です。

📌 「登記されていない＝税金がかからない」ではありません。

増築後の課税状況が不明な場合は、市区町村の固定資産税担当窓口で確認してみましょう。

Q5. 増築部分が未登記だったら、どうすればいい？

A. 登記の問題と、建築基準法の問題を分けて確認することが大切です。

ここは特に重要なポイントです。

増築部分が未登記だからといって、必ず違法建築というわけではありません。

一方で、登記を修正しただけで、建築基準法上の問題まで解決するわけでもありません。

確認したいのは、次の2つです。

📝 ① 登記の確認

・登記事項証明書を取得する

・実際の建物と床面積を比較する

・増築時期や工事内容を調べる

・必要に応じて土地家屋調査士に相談する

🏗 ② 建築基準法の確認

・増築時に建築確認が必要だったか

・必要な確認申請が行われていたか

・建ぺい率や容積率などに問題がないか

・増築部分の安全性に問題がないか

建築確認が必要かどうかは、増築した場所や面積、工事内容、当時の法令などによって異なります。

なお、防火地域・準防火地域外での10㎡以内の増築など、一定の条件では建築確認が不要な場合もあります。

👉 建築確認が不要だったとしても、登記事項が変われば変更登記は必要です。

建築基準法については建築士や自治体の建築担当窓口、登記については土地家屋調査士に相談するとよいでしょう。

Q6. 増築部分が未登記の中古住宅は買わない方がいい？

A. 必ずしも避ける必要はありませんが、購入前の確認が重要です。

未登記増築がある住宅でも、必要な手続きを行い、問題を整理できれば購入を検討できるケースがあります。

🟢 購入を検討しやすいケース

✔ 増築部分の工事内容や時期が確認できる

✔ 建築基準法上の問題がないと確認できる

✔ 売主が必要な変更登記に対応してくれる

✔ 金融機関との融資条件が整理できている

🔴 慎重に判断したいケース

⚠ 増築した時期や施工内容がわからない

⚠ 建ぺい率・容積率を超えている可能性がある

⚠ 建築確認が必要だったのに手続きされていない疑いがある

⚠ 売主が登記の修正に協力しない

⚠ 住宅ローンの利用に支障が出ている

特に注意したいのは、登記の問題だけでなく、建物自体に法令上の問題がある場合です。

登記が完了しても、違反建築の状態が解消されるわけではありません。

👉 購入価格の安さだけで判断せず、将来の売却や建替えまで考えておくことが大切です。

🔍 中古住宅を購入する前に確認したい5つのポイント

増築の可能性がある住宅では、次の項目をチェックしてみましょう。

☑ 登記簿の床面積と実際の建物が一致しているか

☑ 増築した時期や工事内容がわかるか

☑ 建築確認済証や検査済証などが残っているか

☑ 未登記部分の変更登記に対応できるか

☑ 金融機関が融資可能と判断しているか

すべての書類がそろっていないからといって、すぐに購入を諦める必要はありません。

ただし、不明点を残したまま契約を進めることは避けたいところです。

🏠 まとめ｜増築部分の未登記は、購入前に整理しておこう！

増築部分が登記されていなくても、すぐに住めなくなるわけではありません。

しかし、そのまま放置すると、住宅ローン・売却・相続などの場面で問題になる可能性があります。

大切なのは、

👉 「登記の内容」と「実際の建物」を一致させること。

そして、増築部分が建築基準法に適合しているかも確認することです。

中古住宅は、見た目だけではわからない部分にこそ注意が必要です。

購入を検討している方は、一度、建物の登記内容を確認してみてくださいね😊

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