～イエローゾーン・レッドゾーンの違いと住宅購入時の注意点～

「自然が多く、景色も良い土地だから住みたい。」

山間部や丘陵地で土地探しをすると、そんな魅力的な土地に出会うことがあります🏡

しかし、その土地が「土砂災害警戒区域」に指定されているかどうかは、必ず確認したいポイントです。

土砂災害警戒区域には「イエローゾーン」と「レッドゾーン」があり、住宅を建てる際のルールや将来の資産価値に大きな違いがあります。

今回は、それぞれの違いと住宅購入前に確認すべきポイントを分かりやすく解説します。

Q1. 土砂災害警戒区域とは？

A.

土砂災害警戒区域とは、大雨などによって「土石流」「がけ崩れ」「地すべり」が発生した場合、人の生命や身体に危険が及ぶおそれがある区域です。

都道府県が現地調査を行い、

・急傾斜地
・土石流のおそれがある渓流
・地すべりのおそれがある場所

などを調査し、指定されます。

特に山間部や造成地では指定されているケースも少なくありません。

土地探しでは価格や立地だけでなく、ハザードマップも必ず確認することが大切です。

Q2. イエローゾーンとレッドゾーンは何が違う？

A.

大きな違いは「建築への制限」があるかどうかです。

🟡 イエローゾーン（警戒区域）

・避難体制を整えることが目的
・建築そのものへの大きな制限はない
・重要事項説明の対象になる

🔴 レッドゾーン（特別警戒区域）

・建物が土砂の衝撃で壊れる危険性が高い区域
・新築時に建物の構造規制がある
・一定の開発行為には許可が必要

つまり、レッドゾーンは「建てられない」のではなく、「安全性を高めた建築が求められる区域」と考えると分かりやすいでしょう。

Q3. 住宅購入時にはどんなことを確認すればいい？

A.

山間部で土地を購入する場合は、次の4つを確認しましょう。

✔ ハザードマップで区域を確認

✔ 自治体へ基礎調査の状況を確認
（まだ正式指定前でも危険区域となる予定の場合があります。）

✔ 擁壁や斜面の状態を確認

✔ がけ条例など建築制限を確認

特に「まだ指定されていないから安心」と考えるのは危険です。

基礎調査が終わっていても正式指定前であれば、重要事項説明の対象外になる場合があるため、自分で確認することが重要です。

Q4. レッドゾーンではどんなデメリットがある？

A.

レッドゾーンでは建築費や資金計画にも影響があります。

例えば、

・RC（鉄筋コンクリート）などの構造補強が必要になる場合がある

・住宅ローンの審査で担保評価が厳しくなる可能性がある

・フラット35Sの対象外となる新築住宅がある

・2028年以降に入居する新築住宅では、住宅ローン減税の対象外となるケースがある

そのため、土地価格が安くても、建築費や税制面まで含めた「総費用」で比較することが大切です。

Q5. 山間部で後悔しないためのポイントは？

A.

山間部の土地が必ず危険というわけではありません。

しかし、

🏡 ハザードマップ

🏡 擁壁の状態

🏡 排水状況

🏡 建築制限

🏡 保険・住宅ローンへの影響

まで確認して初めて、本当の安全性が見えてきます。

「景色が良い」「価格が安い」という理由だけで判断せず、将来も安心して暮らせる土地かどうかを総合的に判断することが大切です。

まとめ

土砂災害警戒区域には、

🟡 イエローゾーン（避難体制が中心）

🔴 レッドゾーン（建築・開発規制あり）

という大きな違いがあります。

特に山間部では、購入後に建築制限や追加費用が判明するケースもあります。

土地価格だけではなく、防災面・建築面・将来の資産価値まで含めて確認することが、後悔しない土地選びへの第一歩です。

「気になる土地ほど、ハザードマップを先に見る。」

この習慣が、安心できる住まい選びにつながります😊

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