知らずに工事すると、思わぬ追加費用が発生することも

「中古住宅を安く購入して、自分好みにリフォームしたい！」

そんな計画を立てている方も多いのではないでしょうか。

ところが、古い住宅のリフォームでは、見た目だけでは分からない問題が隠れていることがあります。

その一つが「アスベスト（石綿）」です。

アスベストは、かつて住宅の屋根や外壁、床材などに広く使われていました。

現在は原則として使用が禁止されていますが、昔の建物には今も残っている可能性があります。

しかも、問題になるのは健康への影響だけではありません。

⚠️ 工事費用が増える

⚠️ リフォーム期間が延びる

⚠️ 予定していた工事がすぐに始められない

今回は、古い住宅を購入・リフォームする前に知っておきたいアスベストの問題を、わかりやすく解説します。

Q1. そもそもアスベストとは？

A. 昔の住宅建材に使われていた、健康被害のおそれがある繊維状の鉱物です。

アスベストは、熱に強く、燃えにくく、耐久性にも優れていることから、かつて多くの建築材料に使用されていました。

しかし、細かな繊維を吸い込むことで、肺がんや中皮腫などの病気につながることが分かっています。

日本では2006年9月から、一定の基準を超えてアスベストを含む製品の製造・使用などが原則禁止されました。

ただし、ここで注意したいことがあります。

👉 使用が禁止されたからといって、昔の建物からアスベストがなくなったわけではありません。

今も多くの中古住宅に残っている可能性があるのです。

Q2. どのくらい古い住宅に注意が必要？

A. 特に2006年以前に建てられた住宅では、アスベストを含む建材が使用されている可能性があります。

ただし、建築年代によって注意すべき材料は異なります。

🏠 1970年代以前の住宅

吹付け材や配管の保温材など、飛散しやすいアスベスト含有建材に注意が必要です。

🏠 1980年代の住宅

吹付け材に加えて、屋根材・外壁材・天井材などにも使われていた可能性があります。

🏠 1990年代〜2000年代前半の住宅

比較的新しい住宅でも、屋根のスレートや外壁のサイディング、床材、接着剤などに含まれている場合があります。

🏠 2006年9月以降の住宅

新たに使用された建材のリスクは大幅に低下しています。

ただし、古い建物を増改築した場合などは、以前の建材が残っている可能性があります。

✔ 大切なのは「築年数だけで安全かどうかを判断しないこと」です。

Q3. アスベストがある家は住むだけでも危険？

A. アスベストが含まれているだけで、直ちに健康被害が発生するわけではありません。

重要なのは「アスベストの繊維が空気中に飛散するかどうか」です。

例えば、アスベストを含む屋根材や外壁材が、傷んでおらず安定した状態で使用されている場合、必ずしも直ちに撤去が必要とは限りません。

一方、リフォームでは次のような作業に注意が必要です。

⚠️ 壁を壊す

⚠️ 天井を撤去する

⚠️ 古い床材を剥がす

⚠️ 屋根材を切断する

⚠️ 電動工具で建材を削る

こうした作業によって、アスベストの繊維が飛散するおそれがあります。

特にDIYで古い建材を削ったり、割ったりすることは避けましょう。

👉 「普段住んでいるとき」と「建材を壊すとき」では、リスクが大きく異なります。

Q4. リフォーム前にアスベスト調査は必要？

A. 原則として、建材を解体・改修する工事では、事前調査が必要です。

2023年10月から、建築物の事前調査は原則として所定の資格を持つ調査者が行う制度になっています。

調査では、建物の図面や建築年代、使用建材などを確認し、必要に応じて分析を行います。

また、一定規模以上の工事では、調査結果を行政に報告する必要があります。

📋 主な報告基準

・建物の解体：床面積80㎡以上

・建物の改修：請負金額100万円以上（税込）

ここで間違えやすいのが、100万円未満のリフォームです。

👉 100万円未満だからといって、事前調査が不要になるわけではありません。

金額による基準は、主に調査結果の報告義務についてのものです。

小規模な工事でも、既存の建材を傷つけたり撤去したりする場合は、事前調査が必要になることがあります。

Q5. アスベストが見つかるとリフォーム費用は高くなる？

A. 通常の解体工事より費用が高くなる可能性があります。

アスベストが見つかった場合、建材の種類や状態によって、特別な飛散防止対策や廃棄物処理が必要になります。

例えば、次のような費用です。

💰 事前調査・分析費用

💰 飛散防止のための養生費用

💰 専用設備や保護具の費用

💰 アスベスト含有建材の撤去費用

💰 専門業者による運搬・処分費用

特に飛散性の高い吹付け材などが広範囲に使用されている場合、除去費用が数百万円規模になるケースも考えられます。

ただし、アスベスト除去費用には全国一律の単価があるわけではありません。

建材の種類、撤去面積、作業方法、足場の有無などによって大きく変わります。

さらに、一定の吹付け材などを除去する工事では、原則として作業開始14日前までの届出が必要になるため、工期にも影響します。

✔ リフォームの見積もりでは、アスベスト調査費や除去費が含まれているかを確認しましょう。

Q6. 中古住宅を購入する前に確認できる？

A. 購入前に調査記録や改修履歴を確認し、必要に応じて専門家に調査を依頼できます。

中古住宅の重要事項説明では、アスベスト使用調査の記録が存在する場合、その内容が説明対象になります。

ただし、注意したいのは次の違いです。

「アスベスト調査記録がない」

これは、

「アスベストが存在しない」

という意味ではありません。

また、一般的な住宅インスペクションを実施していても、アスベスト調査まで行われているとは限りません。

購入前には、次の点を確認しましょう。

✔ 建物の建築年月

✔ 過去の増築・リフォーム履歴

✔ アスベスト調査記録の有無と調査範囲

✔ リフォーム予定部分の建材

✔ 調査・撤去・処分にかかる追加費用

✔ アスベストが発見された場合の費用負担

特に大規模なリノベーションを予定している場合は、売買契約前に調査の可否を相談することが重要です。

👉 購入してから問題が見つかるより、購入前にリスクを把握しておく方が、予算も計画も立てやすくなります。

🏠 アスベストがある家は買わない方がいい？

ここまで読むと、

「古い住宅は買わない方がいいのでは？」

と感じるかもしれません。

しかし、必ずしもそうではありません。

例えば、アスベストを含む屋根材が残っていても、今回のリフォームでは屋根を触らない場合があります。

一方、室内を全面解体するリノベーションでは、壁・天井・床などの調査や撤去が必要になる可能性があります。

つまり、同じアスベスト含有住宅でも、予定する工事によって負担は大きく変わるのです。

大切なのは、

「アスベストがあるかどうか」だけではなく、

「どこにあるのか」

「どのような工事をするのか」

「追加費用はいくらになるのか」

を確認することです。

📝 まとめ｜古い家のリフォームは、壊す前の確認が大切

古い住宅のリフォームでは、アスベストが思わぬ問題になることがあります。

しかし、アスベストが含まれているからといって、必ずしも購入やリフォームを諦める必要はありません。

大切なのは、工事を始める前に適切な調査を行い、必要な対策と費用を把握することです。

🏠 中古住宅は、購入価格だけでなく「安心してリフォームできるか」まで考えて選びたいですね。

安く買えたはずの家が、予想外の工事費で高い買い物にならないように。

購入前のひと手間が、将来の大きな安心につながります。

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