再建築不可物件ってなに？
古い住宅街を歩いていると、「ここは再建築できません」という不動産広告を見かけることがあります。
一見ふつうの家なのに、なぜ「建て替えができない」のでしょうか？🤔
実は、建築基準法に定められた「接道義務」を満たしていない土地が原因のことが多いのです。
今回は、そんな“再建築不可物件”の仕組みや注意点をやさしく解説します。
Q1. 再建築不可物件とは？
A. 建物を壊しても新しく建てられない土地のことです。
再建築不可物件とは、一度建物を取り壊すと新築が認められない土地のこと。
最大の理由は、建築基準法42条・43条で定められた「接道義務」を満たしていないためです。
この義務では、敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接している必要があります。
つまり、前面道路が細すぎたり、法的に“道路”と認められていない通路しかない土地では、建築確認が下りず、建て替えができません。
Q2. なぜ接道義務が必要なの？
A. 消防・救急など安全確保のためです。🚒
幅4m以上の道路に面していないと、消防車や救急車が入れず、災害時に危険が伴います。
そのため、建築基準法では安全な避難・消火活動ができる環境を確保するため、接道義務を課しています。
幅3mしかない通路や私道・農道扱いの土地は、外見が“道路”でも法的には対象外となることがあります。
Q3. どんな土地が再建築不可になりやすい？
A. 「旗竿地」や「袋地」など、道に出にくい形状です。
細長い通路の先に敷地がある「旗竿地」や、周囲を他人の土地で囲まれた「袋地」は典型的な例です。
通路部分の幅が2mに満たないと接道義務を満たせず、再建築不可となる可能性があります。
古くからある住宅地や私道が多いエリアでは、意外と多く見られます。
Q4. 再建築不可だと、どんな影響がある？
A. 売却・リフォームの制約が大きくなります。💸
建て替えができないため、住宅ローンが組めない・市場価格が安くなるといった制約があります。
一般的に、同条件の土地よりも50〜70％程度の価格でしか売れないケースが多いです。
また、2025年の建築基準法改正では、大規模リフォームにも建築確認が必要になるため、
再建築不可の土地では改修や増築も困難になる見込みです。
Q5. 再建築可能にする方法はある？
A. セットバックや隣地の協力で改善できる場合もあります。
前面道路が4m未満なら、**セットバック（後退）**で基準を満たすケースもあります。
ただし、土地を削って道路に提供する必要があり、測量・舗装費だけでも数十万円かかることも。
また、隣地の一部を購入して接道幅を広げる方法もありますが、費用と手続きが大きなハードルです。
まとめ 🌿
再建築不可物件は、建て替えやリフォームが制限されるため、売却や活用には慎重な判断が必要です。
もし所有している土地が「接道義務を満たしているか不安…」という場合は、
専門家（不動産業者や土地家屋調査士）に現地確認を依頼するのがおすすめです。
安全性と資産価値の両面から、早めの確認をしておきましょう。