「中古住宅だから、購入後の不具合は自己責任？」

「雨漏りが見つかったら、売主に修理してもらえる？」

中古住宅を購入するとき、こうした疑問を持つ方も多いのではないでしょうか。

新築と違い、中古住宅には経年劣化や過去の修繕歴があります。

しかし、中古住宅だからといって、売主が一切責任を負わないわけではありません。

2020年4月の民法改正によって、従来の「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」へと変わりました。

大切なのは、建物が古いか新しいかだけではなく、「契約で約束した状態と、実際の建物が一致しているか」という点です。

今回は、中古住宅の契約不適合責任について、わかりやすく解説します。

Q1. 契約不適合責任とは？

A. 売買契約で約束した内容と、実際に引き渡された物件の状態が違う場合に、売主が負う責任です。

例えば、次のようなケースです。

🏠 契約前の説明

「雨漏りはありません」

🔍 購入後の状況

「入居して間もなく雨漏りが発生した」

この場合、雨漏りの原因や発生時期、契約内容などによっては、契約不適合責任が問題になります。

重要なのは、単に不具合が存在することではありません。

👉 「契約でどのような状態の住宅を購入することになっていたか」が判断の基準になります。

中古住宅では、築年数や劣化状況、事前に説明された不具合なども考慮されます。

つまり、古い住宅だから必ず責任が発生するわけでも、古いから責任がなくなるわけでもないのです。

Q2. 購入後に不具合が見つかったら、何を請求できる？

A. 契約不適合が認められる場合、買主には主に4つの救済手段があります。

① 🔧 修理などを求める「追完請求」

契約内容に合う状態にするため、売主に修理などを求めることです。

② 💰 代金の減額を求める「代金減額請求」

原則として、修理を求めても売主が対応しない場合などに、不適合の程度に応じた代金減額を請求できます。

③ 📄 損害賠償請求

契約不適合によって損害が発生し、売主に責任を負わせることができる場合には、損害賠償を求められます。

④ 🏠 契約解除

不適合の程度や売主の対応によっては、契約を解除できる場合があります。ただし、軽微な不適合では解除できないことがあります。

⚠ どの請求でも自由に選べるわけではありません。

不具合の内容、契約条件、売主の責任の有無などによって、利用できる手段は異なります。

Q3. 個人が売主の場合、責任を負わない契約もできる？

A. 個人間の売買では、契約不適合責任を制限する特約を設けることができます。

例えば、次のような契約です。

✔ 引渡しから3か月以内に通知された不具合に限って責任を負う

✔ 一定の設備については責任を負わない

✔ 契約不適合責任を負わない

こうした特約は、個人間売買では原則として認められます。

ただし、重要な例外があります。

⚠ 売主が不具合を知っていたのに、買主へ伝えなかった場合です。

例えば、以前から雨漏りしていることを知りながら、その事実を隠して売却したケース。

民法第572条では、売主が知りながら告げなかった事実については、免責特約があっても責任を免れないとされています。

👉 「現状有姿」「契約不適合責任免責」と書いてあれば、何でも許されるわけではありません。

売主にとっても、知っている不具合を正確に伝えることが大切です。

Q4. 不動産会社が売主の場合も同じ？

A. 不動産会社が自ら売主になる場合は、個人間売買よりも買主を保護するルールがあります。

宅地建物取引業者が売主で、買主が一般の消費者の場合、宅地建物取引業法第40条が適用されます。

例えば、

❌ 契約不適合責任を一切負わない

❌ 責任を負う通知期間を引渡しから1年間だけにする

このような買主に不利な特約は、原則として無効です。

法律上は、引渡しから2年以上の通知期間を定める特約などが認められています。

一方、個人が売主で、不動産会社が仲介するだけの場合は、基本的に個人間売買として考えます。

👉 「不動産会社が取引に関わっているか」ではなく、「誰が売主なのか」が重要です。

なお、一般の事業者が消費者に売却する場合にも、消費者契約法による制限が問題になることがあります。

Q5. 購入後に雨漏りやシロアリ被害が見つかったら？

A. まずは不具合の状況を記録し、契約内容と照らし合わせることが大切です。

例えば、次のような不具合です。

🏠 雨漏り

🐜 シロアリ被害

🔧 給排水管の不具合

🏚 建物の構造上の問題

ただし、発見された不具合がすべて契約不適合になるわけではありません。

購入前から説明され、買主が了承していた劣化や不具合については、原則として責任追及が難しくなります。

不具合を発見した場合は、次の順番で対応しましょう。

① 写真や動画で状況を記録する

② 売買契約書・物件状況報告書を確認する

③ 売主や仲介会社へ速やかに連絡する

④ 必要に応じて専門家に調査を依頼する

⑤ 修理方法や費用負担について協議する

⚠ 注意したいのは、売主への連絡前に修理を進めてしまうことです。

緊急の応急処置が必要な場合を除き、原因や証拠が失われないよう、事前に協議することが望ましいでしょう。

また、民法では、品質に関する契約不適合を知った時から原則1年以内に売主へ通知する必要があります。

ただし、契約で通知期間が短縮されている場合もあるため、契約書の確認が欠かせません。

🔍 契約前に確認したい3つのポイント

中古住宅を購入する際には、価格や間取りだけでなく、次の点も確認しておきましょう。

✔ ① 契約不適合責任の範囲

売主がどのような不具合について責任を負うのか。

通知期限はいつまでなのか。

免責される項目は何か。

契約書に記載された条件を確認しましょう。

✔ ② 物件状況報告書（告知書）

過去の雨漏り、シロアリ被害、修繕歴などについて、売主が把握している情報を確認しましょう。

ただし、「不具合なし」という記載が、専門家による検査済みを意味するわけではありません。

✔ ③ 建物状況調査と瑕疵保険

建物状況調査（インスペクション）を利用すれば、専門家によって建物の劣化状況などを確認できます。

また、一定の条件を満たせば「既存住宅売買瑕疵保険」を利用できる場合もあります。

ただし、調査を受けただけで保険に加入できるわけではなく、保険にも対象範囲や限度額があります。

📝 まとめ｜中古住宅は「契約内容」が大切

中古住宅にも契約不適合責任はあります。

しかし、すべての不具合について売主が責任を負うわけではありません。

重要なのは、

✔ どのような状態で購入する契約なのか

✔ 売主がどこまで責任を負うのか

✔ 不具合や修繕歴が事前に説明されているか

という3つのポイントです。

中古住宅の購入では、建物の状態を確認することと同じくらい、契約内容を理解することが大切です。

🏠 安心して中古住宅を購入するために、契約前に「もし不具合が見つかったらどうなるのか」を確認しておきましょう。

――――――――――――――――――

🏡 iebeeLAB（イエビーラボ）のご案内

――――――――――――――――――

 

iebeeLAB（イエビーラボ）は、

土地・配置・外構を立体模型で体感しながら、

暮らしの全体像を整理するための体験型ラボです。

 

敷地が持つ個性や光の入り方を立体で確かめながら、

建物と外構のバランスを動かして比較し、

「何を優先するか」を落ち着いて考える時間を提供しています。

 

進行は「土地外構プランナー」講習修了スタッフが担当。

一日3組限定・完全予約制。

体験は無料でご利用いただけます。

 

図面だけでは見えなかったことを、

iebeeLABで体験してみませんか。

 

▶ 詳細・体験予約はこちら

https://www.iebee.jp

 

――――――――――――――――――