「古い家だから対象外」は、もう昔の常識かもしれません。

中古住宅を購入するとき、気になるのが住宅ローンと税金のこと。

「新築なら住宅ローン控除が使えるけど、中古住宅はどうなの？」

「築30年、40年の家でも対象になる？」

そんな疑問を持つ方も多いのではないでしょうか。

実は、2026年の制度では、中古住宅でも一定の条件を満たせば住宅ローン控除を利用できます。

しかも、省エネ性能の高い中古住宅では、控除期間が13年間になる場合もあります。

ただし、築年数だけでなく、耐震性能や床面積、所得など、確認すべきポイントがあります。

今回は、中古住宅の住宅ローン控除について、2026年の制度をもとにわかりやすく解説します。🔍

Q1. 中古住宅でも住宅ローン控除は使える？

A. はい。一定の条件を満たせば、中古住宅でも利用できます。

住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用してマイホームを取得した場合に、年末のローン残高などに応じて所得税等が軽減される制度です。

2026年に入居する中古住宅では、控除率は原則0.7％です。

例えば、年末の住宅ローン残高が2,000万円の場合、

👉 2,000万円 × 0.7％ ＝ 年間14万円

この金額が所得税等から控除される可能性があります。

ただし、14万円が必ず戻ってくるわけではありません。

実際の控除額は、納めている税金や住宅の性能、ローン残高などによって変わります。

✔ 中古住宅も対象になる

✔ 控除率は原則0.7％

✔ 住宅性能によって控除期間や限度額が異なる

つまり、「中古住宅だから使えない」という考え方は正しくありません。

Q2. 築30年・40年の中古住宅でも対象になる？

A. 築年数が古いだけでは、対象外になりません。

以前は、中古住宅の住宅ローン控除について「木造は築20年以内」などの築年数基準がありました。

しかし、現在は耐震性能を重視する仕組みになっています。

主な判断基準は次のとおりです。

🏠 1982年1月1日以降に建築された住宅

原則として、築年数による追加の耐震証明なしで、耐震に関する入口要件を満たせます。

🏠 1981年12月31日以前に建築された住宅

一定の耐震基準に適合していることを、所定の証明書などで確認できれば対象になる可能性があります。

また、取得前に必要な申請を行い、購入後・入居前に耐震改修を完了する方法もあります。

⚠ 注意したいのは、古い住宅を購入してから耐震改修を考えればよいとは限らないことです。

取得前に手続きが必要になるケースがあるため、契約前の確認が重要です。

Q3. 住宅ローン控除はいくらまで受けられる？

A. 中古住宅の省エネ性能などによって、控除額と期間が変わります。

2026年入居の場合、主に次の3つに分かれます。

🟢 ① 認定住宅・ZEH水準省エネ住宅

・借入限度額：3,500万円

・控除期間：13年間

・控除率：0.7％

👉 理論上の最大控除額：約318.5万円

🟡 ② 省エネ基準適合住宅

・借入限度額：2,000万円

・控除期間：13年間

・控除率：0.7％

👉 理論上の最大控除額：約182万円

🟤 ③ その他の対象中古住宅

・借入限度額：2,000万円

・控除期間：10年間

・控除率：0.7％

👉 理論上の最大控除額：約140万円

さらに、一定の子育て世帯や若者夫婦世帯では、①②の借入限度額が引き上げられる場合があります。

ここで大切なのは、最大控除額がそのまま受け取れるわけではないこと。

ローン残高は返済によって減っていきますし、実際に納めている所得税・住民税にも上限があります。

💡 同じ価格の中古住宅でも、省エネ性能によって税制上のメリットが変わる可能性があります。

Q4. 住宅ローン控除を受けるための条件は？

A. 床面積・所得・返済期間など、いくつかの条件があります。

2026年入居の中古住宅では、主に次の点を確認しましょう。

📋 主なチェックポイント

✔ 床面積が原則40㎡以上

✔ 合計所得金額が原則2,000万円以下

✔ 40㎡以上50㎡未満の場合は合計所得金額1,000万円以下

✔ 住宅ローンの返済期間が原則10年以上

✔ 取得後6か月以内に入居する

✔ 原則として入居年の12月31日まで住み続ける

✔ 所定の耐震要件を満たしている

特に注意したいのが、マンションの床面積です。

広告に記載された「壁芯面積」と、登記簿に記載された「専有面積」は異なる場合があります。

例えば、

・広告の面積：50.3㎡

・登記簿の面積：47.8㎡

この場合、住宅ローン控除では原則として登記簿上の面積で判断します。

また、住宅ローン控除の床面積要件が40㎡に緩和されても、登録免許税の住宅用家屋の軽減措置は原則50㎡以上です。

⚠ 税金の優遇制度は、それぞれ条件が違うことを覚えておきましょう。

Q5. 住宅ローン控除を受けるには何をすればいい？

A. 購入前の確認と、購入後の確定申告が重要です。

住宅ローン控除を利用する場合、給与所得者でも初年度は原則として確定申告が必要です。

2年目以降は、一定の条件を満たせば勤務先の年末調整で手続きできます。

必要になる主なものは、

📄 売買契約書

📄 登記事項証明書などの登記情報

📄 住宅ローンの年末残高情報

📄 控除額の計算明細書

📄 必要に応じて耐震性能や省エネ性能の証明書

などです。

ここで重要なのが、住宅ローン控除を受けられるかどうかは、購入後に初めて調べるのでは遅い場合があることです。

特に、

・1981年以前の古い住宅

・40㎡台の中古マンション

・省エネ性能の優遇を受けたい住宅

・購入後に耐震改修する住宅

では、契約前から確認しておくことをおすすめします。

また、住宅ローン控除の対象になる住宅でも、金融機関の融資審査に通るとは限りません。

税金の制度と住宅ローンの審査は別のものです。

🏠 まとめ｜中古住宅は「築年数」だけで判断しない

2026年の住宅ローン控除では、中古住宅も一定の条件を満たせば対象になります。

大切なのは、単に築年数が新しいか古いかではなく、

👉 耐震性能

👉 省エネ性能

👉 登記簿上の床面積

👉 所得とローンの返済期間

といった条件を確認することです。

中古住宅は購入価格だけでなく、税制優遇も含めて比較することで、住まい選びの判断が変わるかもしれません。

これから中古住宅を購入する方は、契約前に「この家は住宅ローン控除の対象になりますか？」と確認してみましょう。😊

家を買う前に知っておきたいこと。

土地・建物・登記・税金など、住まいに関する疑問を、できるだけわかりやすくお届けしています。

※この記事は2026年10月時点の制度をもとにしています。実際の適用には個別の要件があるため、購入前に税務署や税理士、関係する専門家へご確認ください。

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