建物の床面積ってどう測るの？
🏠家を建てるときや購入するとき、「床面積○㎡」という数字をよく見かけますよね。
でも実は、この「床面積」には登記簿面積・延床面積・実測面積の3種類があり、それぞれ計算方法も使われ方も違います。
例えば、マンションのパンフレットで見る面積は“壁芯（へきしん）”計算ですが、登記簿には“内法（うちのり）”計算の面積が記載されます。
同じ建物でも数字が違うのはなぜ？という疑問を、やさしく整理していきましょう✨
Q1. 「登記簿上の床面積」ってどうやって決まるの？
A. 不動産登記法に基づき、各階の**壁や柱の中心線（壁芯）**で囲まれた面積を合計して算出します。
マンションなどの区分所有建物は**内壁の内側線（内法）**で測るのが原則です。
つまり、同じ部屋でもマンションの登記簿面積はパンフレットより少し小さくなります。
この面積は、住宅ローン控除や登録免許税の軽減措置の判定基準（50㎡以上など）にも使われる、最も“公式な”数値です📖。
Q2. 「延床面積（のべゆかめんせき）」は登記簿面積と何が違うの？
A. 建築基準法上の面積で、各階の壁芯で囲まれた床の水平投影面積の合計です。
建築確認申請や容積率の計算に使われ、吹抜け・屋内階段・共用廊下などを含める場合もあります。
そのため、登記簿面積よりやや大きいことが一般的です。
また、駐車場や地階の一部などは容積率の算定から除外できる規定もあります🚗。
Q3. 「実測面積」ってどんなときに使うの？
A. 測量士や土地家屋調査士が現地で実際に測って計算した面積のことです。
土地では「公簿面積」と異なることが多く、ズレが大きい場合は地積更正登記を行います。
建物でも増改築部分が未登記のままだと、登記簿面積と実際の広さが違うケースがあります。
売買や相続の際には、現況と登記内容の確認がとても重要です🔍。
Q4. 「壁芯」と「内法」ってどう違うの？
A. 壁芯は壁の中心から中心まで、内法は壁の内側から内側までを測る方法です。
そのため、壁厚分だけ壁芯の方が数値が大きくなります。
戸建ては壁芯、マンションは内法で登記されるのが一般的です。
パンフレットの数字と登記簿の数字が違う理由は、この“測り方の違い”なんです📏。
Q5. 税金や優遇措置では、どの面積が基準になるの？
A. 住宅ローン控除や贈与税特例などの面積要件では**登記簿面積（内法）**が基準です。
パンフレットの“壁芯面積”が50㎡を超えていても、登記簿上で50㎡に満たないと控除が使えない場合もあります。
購入前に、登記簿上の面積を必ず確認しておくことが大切です💡。
まとめ
床面積には「登記簿面積」「延床面積」「実測面積」の3種類があり、
それぞれ使う目的と計算方法が異なります。
住宅購入・登記・税制優遇の手続きでは、登記簿面積が基準となるため、
図面や広告の数字だけで判断せず、登記情報をしっかり確認しておきましょう🏡。