名義変更を後回しにすると？
「まだ困っていないから、そのままでいいかな…」
相続した実家や土地の名義変更を、つい後回しにしていませんか？
名義が故人のままの不動産は、
見た目は変わらなくても、法律上は“動かせない資産”になっています。
売れない。
借りられない。
自由に使えない。
2024年から相続登記は義務化されました。
では、名義変更を後回しにすると、具体的に何が起こるのでしょうか？📌
Q1. 名義変更をしないと売却できないのですか？
A. 実質的に、売却はできません。
不動産は、登記名義人と売主が一致していることが原則です。
名義が故人のままだと、法律上は「すでに存在しない人の所有物」という扱いになります。
民法177条では、登記がなければ第三者に権利を主張できないとされています。
契約自体は形式上可能な場合もありますが、
登記ができなければ所有権移転もできません。
その結果――
実務では仲介業者や司法書士の段階で止まります。
「売ろう」と思ったときに、すぐ売れない。
これが最大のリスクです。
Q2. 融資や担保設定には影響しますか？
A. はい。原則、担保にできません。
金融機関は、担保設定登記ができることを前提に融資を行います。
名義が故人のままだと、
相続人が所有者であることを証明できません。
そのため、
🔹 住宅ローンの借換え
🔹 事業資金の調達
🔹 不動産担保ローン
これらは審査段階で止まるのが通常です。
いざ資金が必要になったとき、
不動産が“使えない資産”になっているのは大きな痛手です。
Q3. 税金や管理はどうなりますか？
A. 名義を変えなくても、負担はなくなりません。
固定資産税は、共有相続人全員の連帯責任です。
通知書は故人宛で届いても、
未払いになれば相続人全員に督促が来ます。
さらに、
🔹 賃貸物件なら敷金返還義務も相続される
🔹 公共料金は名義変更や解約手続きが必要
🔹 共有のままだと管理や修繕は全員合意が原則
「使えないのに、責任だけはある」
そんな状態になりやすいのです。
Q4. 相続人が複数いると、さらに大変ですか？
A. はい。共有が共有を生みます。
遺産分割が終わっていない場合、不動産は相続人全員の共有状態になります。
共有不動産では、
🔹 売却 → 原則、全員同意
🔹 担保設定 → 全員同意
🔹 用途変更 → 全員同意
さらに注意したいのは、
一部の相続人が自分の持分だけ第三者に売却するリスクです。
登記は「先に登記した者が優先される」という原則があります。
時間が経つほど、
相続人が増え、話し合いは複雑になります。
問題は、放置するほど大きくなる傾向があります。
まとめ ✍️
名義変更を後回しにすると、不動産は
🔹 売れない
🔹 借りられない
🔹 自由に管理できない
という“塩漬け資産”になりやすくなります。
一方で、相続登記を完了すれば、
これらの制約は解消できます。
義務化は罰則の問題だけではありません。
資産を「動かせる状態」に戻すための手続きです。
まずは、
🔹 登記簿を確認する
🔹 相続人を整理する
🔹 話し合いの方向性を決める
できるところから一歩ずつ。
名義は、ただの文字ではありません。
資産の“可動スイッチ”です。
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